ROMA – E’ da considerarsi, con ogni probabilità, l’Accordo Territoriale più innovativo in Italia. Un balzo avanti anni luce, quello fatto a Roma, rispetto al passato.
Dopo 15 anni di applicazione del vetusto Accordo del 2004, c’era l’esigenza di adeguare al mutato scenario non solo la zonizzazione e la quotazione dei canoni, ma la disciplina stessa di questo particolare tipo di locazioni, posto che per effetto del D.M. 16/1/2017 del MIT le organizzazioni della proprietà edilizia e dell’inquilinato sono adesso chiamate ad assumersi specifiche responsabilità in merito alla compliance del Contratto, al quale sono collegate importanti agevolazioni fiscali.
“Questa esigenza è stata colta in pieno da Confabitare ed Unioncasa – dichiara il Presidente dell’organizzazione della proprietà edilizia CONFABITARE ROMA, Dott. EUGENIO ROMEY – insieme ad ASSOCASA, attiva organizzazione dell’inquilinato, con la quale abbiamo, parallelamente, anche ottenuto una grande vittoria per i cittadini di Ostia”.
“L’Accordo Territoriale del 4 Marzo 2019 – chiarisce il Dott. FABIO RONGHI, segretario provinciale di Assocasa – va a riqualificare in modo reale il valore economico e sociale degli immobili, dando corretti vantaggi sia gli inquilini che ai proprietari, attraverso una parcellizzazione accurata del territorio di Ostia (Antica e Lido), prima diviso semplicemente in 2 zone. Ora, con la suddivisione in 7 aree omogenee con tariffe locative veramente aderenti al tessuto edilizio e sociale attuale, si è fatta una fotografia della realtà immobiliare di Ostia, dando maggior dignità al Municipio, ai proprietari e agli inquilini”.
Partner privilegiato dell’Accordo è Tecnoborsa, società consortile delle Camere di Commercio.
Il D.M. del 2017 prevede che gli Accordi Territoriali debbano assicurare modalità di monitoraggio della propria applicazione, eppure in giro per l’Italia sono stati rinnovati gli Accordi in base a questo D.M. semplicemente, spesso, facendo una sorta di “Copia e Incolla” dei precedenti con qualche modifica dei canoni, tralasciando gli aspetti più pregnanti per i quali il D.M. ha innovato. Uno dei quali è, appunto, il monitoraggio. Per questo, Confabitare ha individuato in Tecnoborsa la soluzione della necessità del monitoraggio, così come la chiede il Ministero delle Infrastrutture. Il tutto parte dalla raccolta in forma anonima e successiva elaborazione dei dati dei futuri contratti, per alimentare il data-base dell’Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare, e per aggiungere al Listino Ufficiale del Borsino Immobiliare di Roma una sezione specifica per i Contratti a Canone Concordato.
Chi più di Tecnoborsa poteva costituire la soluzione a questa necessità? – precisa Romey – Non ha grande senso fare internamente l’elaborazione. Noi facciamo la rilevazione, ma le fasi successive devono essere affidate ad un player professionale che ne faccia derivare del “valore aggiunto”.
Dott. Romey, quali sono le novità dell’Accordo del 4 Marzo?
“Roma meritava qualcosa che potesse essere un punto di riferimento per il resto d’Italia, dove permane l’uso, con qualche eccezione, degli “accordi ciclostile”. Abbiamo fatto uno sforzo immane, cercando di cogliere le aspettative non solo dei proprietari, che sono il nostro bacino di riferimento, o degli inquilini, ma soprattutto dei decisori pubblici che ci danno adesso un ruolo non di poco conto. E dobbiamo dimostrare di esserne all’altezza. Le nostre attestazioni saranno create in forma di documento informatico a norma AgID, munite di QR Code, ed archiviate presso Conservatore Certificato, in tal modo garantendo ai terzi la verificabilità dell’esistenza, veridicità e della univoca riconducibilità ad un preciso Contratto di Locazione di ciascun calcolo o di ciascuna Attestazione”.
L’Accordo è zeppo di novità: si va dall’individuazione dell’area omogenea a mezzo portali evoluti (la Stimatrix si è resa disponibile ad inserire i “layers” della zonizzazione – si tratta di ben 218 aree omogenee – nel suo straordinario “forMaps”), alla granularità dello scoring dell’alloggio con la considerazione di 47 parametri (contro i vecchi 19), di cui 37 “base” e 10 “premium”, alla possibilità di sconti per gli inquilini che prestano delle garanzie sostitutive, al posto del tradizionale deposito cauzionale (l’accordo si prefigge di ridurre la tensione abitativa dando alternative non solo al canone libero, ma anche agli short rents turistici), e molte altre, tra le quali l’adesione del Coordinamento Nazionale delle Commissioni Provinciali Espropri, con il Presidente arch. GIOVANNI MALARA e l’Ing. ANTONIO IOVINE, firma del settore sul Sole 24 Ore, al fine di intervenire nell’ambito dei procedimenti di negoziazione e conciliazione previsti dal D.M.
“Sul fronte degli studenti universitari – dichiara il Dott. ANTONIO CARLO DE LUCA, Presidente di Unioncasa Roma – abbiamo creato le condizioni per la tutela sia dei proprietari sia degli studenti. Ne deriva l’adesione di due associazioni studentesche, una ‘storica’, la VENTO DI CAMBIAMENTO – FENIX, presieduta dal Dott. LUCA LUCCHETTI ed attiva in molti Atenei ma con le basi a ‘La Sapienza’ e l’altra attiva all’Unimarconi, la ASUM, presieduta dal Dott. DOMENICO BRASCA”.
In tal ambito, ci sono interessanti novità, ad esempio in ordine la considerazione della distanza tra l’alloggio e la sede universitaria ed il diritto degli studenti a far acquisire dall’associazione studentesca l’Attestazione rilasciata al proprietario.
Questo Accordo è un punto d’arrivo?
“No, è un punto di partenza – dichiara Romey – di un processo ancora lungo. Il supporto di un big come Tecnoborsa è per noi un punto d’orgoglio, ma pensiamo anche agli altri piccoli player ‘del quotidiano’, come le agenzie immobiliari, per i quali stiamo sviluppando una procedura di calcolo, che forniremo gratuitamente. Tutto, poi, verrà reso fruibile sul sito www.accordoterritorialediroma.it”.
Quindi, in materia di Locazioni a Canone Concordato, la Capitale d’Italia può adesso essere considerata un faro, che si accenderà l’11 Marzo, data nella quale entrerà in vigore.
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