Il mercato immobiliare residenziale italiano ha affrontato negli ultimi due anni una trasformazione profonda, ma ora si presenta con una nuova promessa: una ripresa dinamica e piena di contrasti territoriali. Dopo il brusco calo del 9% nelle compravendite registrato nel 2023 rispetto al 2022, la proiezione per la fine del 2024 è quella di un calo contenuto dello 0,5% su base nazionale. Un segnale di stabilizzazione, che però racconta solo parte della storia. Se si guarda infatti più da vicino, il mercato si comporta in modo variegato da città a città, creando un panorama immobiliare fratturato tra aree di rinascita e zone in crisi. Alcuni territori assistono a un rinnovato interesse e risalita dei prezzi, mentre altri soffrono ancora di stagnazione e ribassi, dimostrando che il futuro del mercato immobiliare è tutt’altro che prevedibile.
La rinascita delle compravendite nel primo semestre del 2024: una luce in fondo al tunnel
Nonostante i dati aggregati raccontino di un mercato ancora debole, il primo semestre del 2024 ha portato con sé qualche buona notizia. Secondo l’elaborazione Monitor Deloitte, nel confronto tra il secondo semestre del 2023 e il primo del 2024, città come Bergamo e Napoli hanno registrato un aumento delle compravendite del 5%, mentre Firenze ha visto una crescita del 2,3%, seguita da Roma (+1,4%), Genova (+1,1%) e lievi incrementi a Brescia e Padova. Queste città stanno dimostrando un rinnovato vigore, sostenuto probabilmente da nuove iniziative locali e un’infrastruttura urbana che favorisce l’attrattività.
Questo rialzo del primo semestre è però una buona notizia parziale, in quanto non è stato distribuito uniformemente in tutto il Paese. Bologna, Modena, Torino, e Bari hanno visto un calo delle compravendite rispettivamente del 5%, dell’8%, del 3,9% e del 3,9%, un chiaro segnale che il ritorno di fiducia dei compratori e investitori non è ancora universale. In particolare, Milano e Venezia hanno registrato cali ancora più marcati, del 9% e oltre l’11%, rispettivamente, consolidando l’impressione che, nonostante l’appeal delle due città, la pressione dei prezzi abbia superato la capacità d’acquisto di molti. Una città come Milano, ad esempio, risente del doppio effetto dell’alta domanda e della scarsità di nuove costruzioni.
Prezzi in risalita, specialmente nelle nuove costruzioni
Il 2023 ha registrato una crescita dei prezzi delle compravendite residenziali dell’1,3%, e si prevede un ulteriore incremento del 2% per la fine del 2024. Si tratta di un rialzo non straordinario, ma che nasconde un segmento in particolare che sta diventando sempre più protagonista: quello delle nuove costruzioni, i cui prezzi sono previsti in aumento di un impressionante +9,8% nel 2024. Le nuove costruzioni sono una risorsa scarsa, non solo per la riduzione delle aree edificabili, ma anche per l’aumento dei costi di costruzione, dovuto a materiali e manodopera.
Chi cerca case nuove, moderne ed efficienti, si trova spesso a confrontarsi con costi fuori portata. In cinque anni, i prezzi delle nuove costruzioni sono cresciuti del 30%, un balzo che non sorprende, ma che desta preoccupazione per la sostenibilità a lungo termine della domanda. I compratori, e in particolare i giovani, sono spesso esclusi da questo mercato, il che spinge molti a scegliere città medio-piccole o periferiche, meglio collegate e più abbordabili.
Differenze regionali e città in crescita: le star del mercato immobiliare
Non solo i capoluoghi, ma anche le città di medie dimensioni e le aree limitrofe stanno beneficiando di una crescente domanda. Questi centri offrono prezzi decisamente inferiori rispetto alle metropoli, ma con una qualità di vita che attrae famiglie, giovani professionisti e anziani. Città come Bergamo e Napoli hanno visto crescere i prezzi del 7,3% e del 3,1% rispettivamente nel 2023. Modena ha registrato un +6,8%, mentre Firenze e Padova hanno visto incrementi attorno al 6%. La rinascita di città di medie dimensioni offre una chance di ripopolamento e valorizzazione territoriale, dove il costo della vita è ancora accessibile e la qualità dei servizi rimane alta.
Le grandi città, invece, hanno visto crescere i prezzi, ma con variazioni moderate. Roma (+4,6%), Genova (+5,2%), Torino, Milano e Bari attorno al 4,2-4,3%, seguite da Bologna e Venezia con incrementi di circa il 3,5%. A Brescia, invece, i prezzi sono rimasti quasi stabili, con una crescita di appena l’1%. Questo scenario sottolinea un fatto evidente: il mercato immobiliare sta offrendo sempre più opportunità a chi è disposto a guardare oltre le principali metropoli, dove la domanda di abitazioni è stata frenata sia dal costo elevato sia dalla mancanza di disponibilità di nuove costruzioni.
I fattori dietro il rialzo dei prezzi: domanda, inflazione e carenza di offerta
Ma cosa sta alimentando l’aumento dei prezzi, in un contesto di mercato generalmente fragile? Uno dei principali fattori è l’inflazione. L’aumento del costo della vita e dei materiali ha avuto un impatto diretto sui prezzi di costruzione, mentre la domanda rimane alta nei segmenti più dinamici. Nonostante un contesto economico incerto, le famiglie italiane continuano a percepire l’immobile come un investimento sicuro, spesso più affidabile delle alternative finanziarie.
A questo si aggiunge la scarsità di offerta nelle nuove costruzioni, che favorisce un’accelerazione nei prezzi. Gli investitori, inoltre, stanno puntando sulle case di qualità superiore, con standard energetici elevati, per rispondere alle richieste di una popolazione sempre più attenta ai costi energetici. Questo nuovo trend di preferenze ha spostato gli investimenti sulle case di nuova costruzione, con il risultato di una crescita dei prezzi che appare inarrestabile, specie nelle aree di sviluppo urbano.
Uno sguardo al futuro: dove sta andando il mercato immobiliare?
Il 2024 sembra essere un anno di transizione per il mercato immobiliare italiano, dove l’equilibrio tra domanda e offerta sembra destinato a rimanere instabile. Le città che registrano i tassi di crescita più alti – sia in termini di compravendite che di prezzi – continuano ad attrarre grazie a una qualità della vita che bilancia il costo degli immobili. Tuttavia, la domanda di abitazioni in molte grandi città italiane, a causa dei prezzi alle stelle, sta creando un mercato a due velocità, con metropoli in cui il mercato è quasi inaccessibile e città medio-piccole che, proprio per questo, stanno sperimentando un rinascimento.
L’attenzione agli investimenti immobiliari si sta spostando verso la riqualificazione, sia per le nuove costruzioni sia per l’edilizia esistente. Le tecnologie verdi e l’efficienza energetica non sono solo desiderabili ma sono diventate essenziali, come dimostrano le città che investono in progetti di sostenibilità. Nonostante le sfide, il mercato immobiliare italiano rimane tra i più vivaci d’Europa, con tendenze che offrono opportunità per chi sa leggere i cambiamenti in atto.
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