Dall’architetto Antonio Del Duca, originario di Sezze, ma residente da mezzo secolo a Latina, riceviamo e volentieri pubblichiamo questo contributo sulla situazione urbanistica di Latina, aprendo un dibattito che proseguiremo in streaming sul nostro canale telematico di News 24.
L ’annullamento dei PPE del 2016 ha aperto una stagione rovinosa per la storia urbanistica della Città, resa ora più drammatica dalla pandemia. Tutti ne sono rimasti coinvolti e, in modo particolare, gli addetti al settore dell’edilizia. Professionisti, imprese e l’indotto sono pressoché fermi da anni. E’ innegabile che l’edilizia, fino agli immotivati annullamenti, sia stata una parte importante della nostra economia. Non si tratta ora di riaprire una discussione sugli eventi per ricercare i veri responsabili, cosa che si dovrà pur fare con il dovuto rigore; certamente, però, non si può continuare a recitare la falsa versione delle errate procedure di formazione dei piani, individuando come responsabili della crisi politica ed economica della Città i professionisti e le Imprese, imbastire processi mediatici su un presunto artificioso modo di fare e gestire l’urbanistica.
Da molto tempo, invero, dalla fine degli anni novanta del secolo scorso, nel Paese erano vivi i fermenti di una diversa cultura dello sviluppo e sull’immaginario della città del novecento che avevano aperto grandi vuoti. Sulla fragile porosità del cambiamento, inoltre, era venuto sempre più infiltrandosi quell’infausto inquinamento dell’economia che trovava nell’urbanistica e nell’edilizia un fronte avido e cedevole. La nostra Città, in questo periodo crepuscolare, aveva reagito rilanciando un’effimera stagione di grandi progetti, mentre andava emergendo la necessità di puntare su altre forme di sviluppo. La riscoperta del paesaggio aveva , infatti, recuperato un rinnovato rapporto con il territorio svelando una realtà più integrata e complessa, aperta a nuovi scenari urbani supportati dalla ricerca scientifica e tecnologica.
Ciò detto e premesso che una nuova stagione urbanistica non può prescindere dalla storicizzazione delle precedenti, nel senso di ritessere la continuità della Città delle architetture, della Città vasta delle infrastrutture e quella futura della rigenerazione urbana, s’impone la necessità di confermare e consolidare, sul piano operativo, quel minimo di regole che ricollegano le tre stagioni. Littoria-Latina, di fatto, è stato un grande presupposto al varo della prima, fondamentale e unica legge urbanistica nazionale (L. 1150/1942), a tutt’oggi, altra legge non c’è se non le sue continue modifiche e integrazioni.
Orbene, a prescindere dal merito, si deve costatare che le tre criticità, ripetute anche negli altri piani come motivi del loro annullamento, sono errori di grammatica urbanistica e devono essere corretti per non creare inciampi alla partecipazione che si vuole ampia e ispirata al bene della Città. Espongo, pertanto, al confronto il senso e la correttezza delle suddette criticità che hanno inficiato, fino all’annullamento, il secondo Piano di Recupero (PdR2) di Latina Scalo, piano che conosco per esserne stato un coautore:
La Riserva di volumetria di proprietà comunale
Il quartiere R8 Latina Scalo ha una rilevanza strategica per il territorio sul piano logistico, sul quale è superfluo spendersi in commenti, ma deludente è l’impatto formale che offre a chi entra in Città o lo scopre dalla linea ferroviaria. La responsabilità non è dei residenti ma di un lontano disinteresse politico che ha investito poco in qualità urbana. Mancano le aree per verde e servizi mentre la liberazione dalla viabilità di attraversamento è rimasta affidata ai disegni del Contratto di quartiere. Il PdR2 si è proposto come occasione per ricomporre urbanisticamente l’intero comprensorio e per affermarne la sua qualità e vocazione. Trattandosi di una nuova e complessiva ripianificazione si è offerta piena libertà per ogni legittima iniziativa di attuazione. l’Amm.ne, assunto un forte ruolo contrattuale, prioritariamente programma di acquisire aree, realizzare e qualificare infrastrutture e servizi. In conformità alle Norme tecniche del PRG, lo strumento più adatto a garantire l’esito del programma, è il Comparto edificatorio ( art. 23 della L. 1150/1942) soprattutto quando include nel suo perimetro anche aree pubbliche. Formato il piano quadro, si affida l’attuazione alle Unità minime d’intervento che, in gran parte costituite da comparti, si realizzano per convenzione e, ove è possibile, per intervento diretto. Lo strumento adottato promuove iniziative pubbliche o private, il Comune acquisisce un patrimonio di aree e una Riserva di volumetria di proprietà da investire sul quartiere.
Il PdR2, in ragione della soluzione d’intervento adottata ha recuperato le aree per i servizi e per il verde, disponendo, inoltre, di una volumetria di 28.000 mc pari a 1/6 di quella nuova da insediare.
L’alternativa alla costituzione di una riserva di volumetria pubblica è l’esproprio che, assai spesso, creando situazioni e fortune che interessano più i tribunali che la Città, rappresenta, questo si, una oggettiva criticità per il bene comune.
Le modifiche dei criteri di calcolo della volumetria
Con la deliberazione d’incarico L’Amm.ne, fa presente di aver consegnato, tra l’altro, l’analisi effettuata “ ..del patrimonio edilizio ricadente nell’area oggetto del presente incarico..” chiedendone l’aggiornamento. L’analisi, firmata dall’Arch. Sabina Campione, è stata condotta per ogni particella catastale e calcolando i reali volumi dei singoli edifici rilevandone l’età di costruzione, la legittimità, la destinazione d’uso, la tipologia ecc. L’aggiornamento è consistito nella rilettura dei dati estrapolandone il valore della cubatura destinato alla residenza e aumentandola del 20% quando è associata a volumi di non sua pertinenza (officine, magazzini, supermercati ecc..). Lo Scalo, infatti, è un quartiere dove ancora esiste un felice intreccio tra residenza e servizi, diverso dalla estraniante cultura della zonizzazione. Non è vero che dal volume residenziale rilevato è stato detratto il 7%, per accogliere le delibere della Commissione Urbanistica comunale riguardanti le aree non destinate ad uso abitativo (androni scale, ascensori ecc..). Questa facoltà, non esclusa dalla legge e da regolamenti, volutamente non è stata applicata dai progettisti. Si è deciso, infatti, di non aggravare il carico urbanistico assegnato allo Scalo dal PRG perché, come sarà di seguito più evidente, l’eccessiva densità è poco compatibile con il riordino urbanistico del quartiere. La riduzione del 7% del volume rilevato è un dato tecnico che allinea la vecchia e la nuova cubatura al criterio virtuale che si è dato l’Amm.ne nelle procedure istruttorie dei progetti edilizi. La decisione è logica, giuridicamente sostenibile e di largo uso. La stessa Regione Lazio l’ha introdotta all’art. 8 c. 4 della legge n.7/2017 sulla rigenerazione urbana. In ogni caso la sottrazione non è stata applicata sia per i volumi rilevati sia per i nuovi aggiunti. In relazione e in tabella è stata richiamata, con annotazione, come un’eventuale, ulteriore disponibilità rinviata alla discrezione e necessità dell’Amm.ne.
L’incremento degli abitanti virtuali ancora insediabili
Nella formazione del PRG e dei piani di attuazione, il D.I. 2/4/1968 prevede che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente circa 80 mc di costruzione per abitante eventualmente maggiorati di 20 mc per le destinazioni non residenziali ma strettamente connesse con le residenze.
Il nostro PRG prevede l’attribuzione di 100 mc./ab per cui da essa discende il dimensionamento complessivo della Città.
Nei piani attuativi, sempre in base allo stesso D.I. 2/4/68, si possono dimostrare dotazioni diverse a condizione che la sommatoria risultante dei vari dimensionamenti non sia superiore al volume complessivo del PRG o inferiore non più del 20%. ( vd. la l.r. 36/87).
Orbene, premesso che per accogliere il Contratto di quartiere, il Primo Piano di recupero (PdR1)approvato in variante al PRG(?), ha ampliato il comprensorio di oltre dieci Ha, il dimensionamento, calcolato con gli indici di 1mc/mq e 100mc/ab, ammonta a 14.970 abitanti virtuali da insediare contro i 13.970 previsti dal PRG. D’intesa con l’Amm.ne, per le ragioni sopradette, i progettisti hanno deciso di mantenere la densità assegnata dal PRG.
Ciò stante, dalla tabella finale sul dimensionamento si evince che tra gli abitanti previsti e quelli rilevati si ha: 13.970 – 11.288 = 2.682 abitanti, dai quali, sottratti quelli introdotti dal PdR2 pari a 1.853, rimane una disponibilità insediativa per ulteriori 829 e cioè 82.900 mc. La tabella finale sul dimensionamento fa inoltre rilevare, come si riporta in relazione, che l’opportunità di rendere omogenea la lettura dei dati, secondo la procedura virtuale che il Comune adotta nell’edilizia, comporta una sottrazione di circa il 7% dalla cubatura rilevata per cui gli abitanti virtuali insediati ammontano a 10.498per cui: 13970-10498= 3.472 dai quali sottraendo 1.853 la disponibilità residua aumenta a 1.619 abitanti pari a 161.900 mc.
Considerando, infine, la superficie complessiva risultante dall’ampliamento introdotto dal PdR1 per giustificare urbanisticamente il contratto di quartiere, gli abitanti insediati complessivi son 13.141 controi 14.970 previsti, pari quindi ad una riduzione del 8,8% circa.
– Modifiche e contrasti rispetto al PRT vigente
L’Amm.ne con l’incarico e gli indirizzi da seguire, ha trasmesso ai progettisti la nuova base cartografica relativa all’approvazione del PdR1 in variante al PRG messo a supporto del Contratto di quartiere. Da essa si evince l’ampliamento del comprensorio dello Scalo che comprende, tra l’altro, anche la nuova viabilità di quartiere (S02) “via Epitaffio-Via Carrara” ubicata sulla Zona di Verde Agricolo di rispetto del Nucleo industriale ASI.
Ai progettisti si addebita la responsabilità di aver recepito, in contrasto con il piano sovraordinato ASI, la nuova viabilità S02 progettata all’interno del Nucleo industriale, validata dall’architetto E. Daga e approvata. In altre parole il PdR1, il Contratto di quartiere e la viabilità contestata sono illegittimi perché sono stati approvati in contrasto con il piano ASI sovraordinato.
Emerge un quadro di superficialità e incompetenze che solleva l’odiosa questione delle responsabilità che numerose affiorano per danno erariale.
Molti sono i soggetti da chiamare in causa: – I progettisti del Primo Piano di recupero che hanno previsto la strada di collegamento tra Via Epitaffio e Via Carrara sulla Zona Agricola di rispetto del Nucleo industriale
– I responsabili del procedimento riguardante il progetto esecutivo della strada suddetta, l’architetta Alessandra Caputi e, in primis, l’arch. Eleonora Daga redattrice della deliberazione di annullamento del PdR2 basato anche sull’illegittimità della strada che ha validato
– La Regione Lazio che ha approvato il PdR2 in variante al Piano Territoriale del Consorzio ad esso sovraordinato.
– L’Ufficio tecnico del Consorzio che ha, erroneamente, trasformato le Zone Territoriali Omogenee del PPE in Zona agricola di rispetto, ignorando che il vincolo ha valore conformativo e l’inedificabilità non può variare la destinazione territoriale dell’area vincolata e tutti i diritti ad essa connessi, compreso quello della delocalizzazione?
In piena conformità alla l.r. n. 36/1987 il PdR2, i progettisti , avendo recepito la nuova viabilità di quartiere (SO2) del PdR1, hanno incluso la striscia residua della Zona Agricola di rispetto nel perimetro del Comprensorio. L’area, pertanto, mantenendo l’indice di edificabilità di 0.03mc/mq e il vincolo di inedificabilità, è stata inclusa nel comparto C10 di piano conferendovi il suo volume di. 402 mc.
Chiamare in causa i progettisti del Pdr2 e diffidarli persino a risarcire i compensi percepiti trasforma il dramma in farsa e questo non lo meritano i progettisti ma neanche i cittadini di Latina Scalo e l’intera Città.
Architetto Antonio del Duca
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